[주식 투자 비법] 매수 매도 시점 타이밍 판단 방법 (feat. 저점 고점 위치 분석 방법과 서울 부동산 시장의 미래 예측)

투자에 성공하기위해서는 자신이 어떤 기업에 투자하고 있는 지에 대해 정확하게 알고 해당 기업이 미래의 비전을 달성하기위해 하고 있는 노력을 아는 것이 중요하다. 또한 해당 기업의 제품이나 서비스가 속한 시장에 대한 고객의 인식과 가격의 탄력성, 경쟁상황들을 분석하는 것도 중요하다. 역사상 가장 성공한 투자자중 한 명인 워런 버핏(Warren Buffett)는 많은 기업들의 사업보고서를 읽고 자신이 원하는 기업들을 추린 후 원하는 가격에 매수할 수 있을 때까지 기다린다고 한다. 버크셔 해서웨이(Berkshire Hathaway)의 자회사중 하나인 가이코 보험(Geiko Insurance)는 워렌 버핏이 처음 발견한 후 20년 정도를 기다렸다가 매수한 기업으로 유명하다. 

그럼에도 불구하고 많은 사람들이 버핏과 같은 투자방법을 존경하면서도 그것을 따르는 사람이 적은 이유는 자신이 기업을 판단하는 능력에 대한 믿음의 부족과 짧은 기간에 빨리 높은 수익률을 내고 싶은 이유가 혼합된 결과로 보인다.

장기적으로 투자에서 성공하는 방법은 기업을 분석하는 연습을 통해 판단력을 제고하고 몇개의 기업에 분산해서 투자하고 여러시점에 분산 매매하는 것이 중요하다. 하지만 마켓타이밍을 정확하게 예측해서 수익을 올리고 싶은 트레이더나 워런 버핏과 같은 장기투자자 모두에게 언제 주식을 매수하고 매도해야하는 지에 대한 시점을 아는 것은 매우 중요하다.

이론적으로 주식으로 짧은 기간에 높은 수익을 얻기위해서는 주식이 오르기 시작하기 직전에 매수하여 최고점에서 떨어지기 전에 팔아야한다.

주식은 내재가치가 오르면 가격도 따라서 오른다. 여기서 말하는 내재가치는 기업의 재무제표와 같은 펀더멘탈을 이야기하는 것이 아니다. 주식이라는 자산 자체의 내재가치는 해당 자산이 다른 자산과 비교했을 때가지게 되는 비교우위를 통해 정해진다. 사람들은 노동을 통해 돈을 벌고 생활에 쓰고 남은 잉여 현금(가처분소득)을 자산에 투자한다. 현금은 국가에서 발행하는 교환권(통화,화폐의 본질)이고 그렇기때문에 인플레이션의 압력에서 자유로울 수 없다. 

잉여 현금은 보통 주택(아파트)이나 건물(사무실이나 상가건물) 또는 땅(임야) 등의 부동산 소유권(등기), 주식(상장, 비상장, 미국이나 중국같은 나라의 해외주식 등), 채권(국채, 회사채, 미국 재무부 채권 등), 콩이나 감자 등의 곡식이나 구리나 아연같은 원자재의 선물 옵션, 곡물이나 과일의 씨앗, 친구의 카페나 음식점, 게임등의 오락상품의 아이템에 투자된다.

만약 주식매수에 대한 사람들의 투자 접근성에 문제가 없다면(모두가 전화, 컴퓨터, 스마트폰을 통해 주식을 구매하는 것이 쉽다면)를 통해 물리적 거리에 상관없이 주식에 대한 관심과 특정 국가 국민들의 잉여 현금의 양이 주식의 가격을 결정하는데 중요한 요소가 된다.

잉여현금의 양과 더불어 중요한 것은 다른 자산의 인기다.

아무리 잉여현금이 많아도 그돈이 다른 자산으로 몰린다면 주식시장에 들어오는 돈에는 변화가 없을 것이다. 많은 국가들이 개발도상국을 거쳐 선진국이 된다. 대한민국의 경우 일제강점기와 전쟁으로 초토화된 국토에 가장 먼저 필요한 것은 국민들이 비와 바람을 피할 수 있는 집이었다. 또 후발 개발도상국의 경우 해외무역을 통해 성장하는 것이 필수적인데 그것을 위해 공장과 도로, 항만을 재정비하고 주변에 주택을 건설해야했다. 이런 나라의 주택공급은 가격이 떨어질 때까지 계속 하는 것이 좋지만 이런 시점에 대부분의 주택보유자는 해당 국가에서 꽤 부유하며 국가를 이끄는 위치에 있는 경우가 많아 어떤 시점이 되면 사다리 걷어차기를 시행하게 된다. 무서운 점은 이런 사다리 걷어차기가 어떤 한두사람에 의해 시행되는 것이 아니고 상위 몇퍼센트의 사람들이 암묵적인 카르텔을 형성하듯 이루어진다는 점이다. 물론 민주주의 사회에서 부동산을 짓는 것은 건설사의 자유로운 선택처럼 보이나 실제로 건설을 하기위해서는 국가의 허가가 필요하다는 것이 이러한 공급의 제한을 가능하게 한다. 다른 방법으로는 부동산 건설업을 영위하거나 사업을 시행하기위한 비용을 늘리는 것 등이 있다.

현재 정부의 공약인 부동산 가격 안정 정책은 보유세, 양도세의 인상 재정비 촉진 지구의 확대 및 재건축 허가 활성화 및 위성도시의 개발(편의시설등의 확충)을 통해 2~3년 후 성공적인 결과를 보일 것이다. 다만 고급 부동산의 가격은 지속적으로 상승하고 중저가 부동산의 가격은 하락할 것이다. 부동산을 보유하는 것이 이전처럼 편하지않고 보유세 양도세의 상승, 분양 프리미엄 일정비율 환수 등으로 불편해지면 중산층(4~10억대 부동산 보유자)이 가장 먼저 부동산 시장에서 이탈할 것이다. 이가격대의 부동산을 구매하는 주계층은 직장생활을 하는 30대~40대초반의 젊은 부부들인데 현재 짓고있는 아파트의 공급물량과 몇년 후에 필요해지는 물량사이의 갭으로 인해 미래가 그리 밝아보이지는 않는다. 차라리 늘어나는 소형가구 수에 맞춘 (1~2인) 평형이면서 문화생활을 즐기기에 편리한 위치에 있는 부동산이 투자대상으로 좋을 수도 있다. 반면에 고급부동산(20억이상)은 서울내에도 물량이 한정되어있고 최저임금인상등의 소득주도 정책방향으로 인한 물가 상승으로인해 지속적으로 상승할 것으로 보인다. 얼마전 대표적인 초고가 주택인 청담동의 상지리츠빌 카일룸2차(13층, 84평형)가 64억에 거래되었다고 한다. 제작년과 작년 가격보다 약 9억원 정도 상승한 가격이다. 초고가 아파트는 주로 강남구 청담동과 압구정동, 삼성동에 몰려 있다. 강남지역보다 오락문화적으로 높은 수준인 지역이 새롭게 떠오르지않는한 이런 고급 주택들을 구매하는 것은 가치있어 보인다.

이런 부동산 시장의 미래에 대한 불안정성은 지금까지 부동산 구매에 대해 무조건 확신을 가질 수 있었던 기존 세대와 최근 돈을 벌어서 투자시장에 데뷔하는 30대 초중반의 직장인들과 투자대상에 대한 생각의 차이를 가져온다. 아주 발이 빠른 젊은이들은 이미 2~3년 정도 주식시장에 투자를 하면서 경험을 쌓았을 것이고 이들에게 큰 수익을 가져다 준 셀트리온, 신라젠, 삼성바이오로직스 같은 제약바이오주로 인해 그 좋았던 경험은 주식시장에 대해 이들이 가지는 이미지로 기억된다. 이들은 앞으로도 지속적으로 좋은 주식을 찾아 높은 수익을 올리기위해 공부하고 탐구한다. 현재의 단계는 선발주자의 주변인들이 간간히 이들의 수익률에 대한 이야기나 그 수익으로 부동산을 샀다거나 하는 이야기가 퍼지고 있는 단계로 보인다. 

주식시장에 대한 호재는 또 있다. 과거 한국의 주식 시장은 돈을 오래 투자하기에는 위험한 곳으로 여겨졌다. 보통 개발도상국의 기업들은 잘 나가다도 한순간에 망하고 병합되고 국가가 선진국의 사다리 걷어차기로 휘청거리고 나라가 무너지고 사회가 혼란스러워지기도 한다. 이것이 국제사회의 생리이며 정글의 생리다. 대한민국은 현재 IMF, 세계금융위기 등을 겪고 현재 선진국으로 분류되는 나라이다. 대한민국에서 생겨나서 주식시장에 상장되는 회사들에 대한 기준이 과거에 비해 매우 높고 실제로 상장후 10년안에 상장폐지되는 회사가 비약적으로 줄었다. 시장이 안정적인 것으로 느껴지고 고물가와 인플레이션으로 인해 투자심리는 급격하게 상승하고 있다. 요즘 사람들은 현금을 들고 있으면 손해보는 것 같은 기분을 느낀다.

주가의 최저점은 대하락이 마감된 시점이다. 이를 두고 존 템플턴과 같은 위대한 투자자는 거리가 피로 질척거릴 때 주식을 사라고 했다. 최고점은 반대다. 나는 이것을 모두가 행복에 취해 천국을 걷는 기분을 느낄 때라고 생각한다. 모두가 미래에 대해 낙관적인 전망만을 가지고 있을 때가 모든 행복이 끝나는 시점이라는 것은 아이러니해보이나 인생의 진리다.

주식이나 어떤 자산을 꼭 최저점에만 사서 최고점에 팔려는 생각은 도리어 투자시점을 제한하게 된다. 중요한 것은 방향성이다. 내생각에 방향성을 측정하는 가장 좋은 방법은 시장의 분위기이다. 주변 사람들에게 해당 자산에 대한 이야기를 듣는 것도 좋다. 투자계통에 있는 사람보다는 일반적인 사람들이 판단의 표본으로 더욱 좋다. 많은 사람들이 확실하지않게 생각하는 영역은 보통 위험성이 적다. 가장 위험한 영역은 주변 사람들이 모두 가지고 있는 자산이다. 요즘 주변 사람들이 부동산을 사고 있다. 그리고 전국이 아파트 공사장으로 변해가고 있다.